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PROBLEMAS COM A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA QUE REFLETEM NA VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DETECTADOS PELA AUDITORIA CONTÁBIL

 

Mesmo quando são constatados, atos que causam dano a outrem, acidentes, tragédias nos condomínios, ainda somos surpreendidos com novas ocorrências que decorrem segundo evidências de Auditorias Contábeis da falta de implantação e do acompanhamento de ações, que parecem custar tempo e recursos aos que evitam na gestão de condomínios providências obrigatórias e preventivas, que fazem algumas decisões de manutenção, conservação, segurança, serem negligenciadas. Dentre essas evidências, citamos:

- problemas elétricos e até incêndios e alagamentos, seguros mal contratados;

- acidentes com crianças em piscinas;

- acidentes em playgrounds;

- ausência de segurança nos acessos da portaria;

- falta de manutenções preventivas;

- riscos de acidentes de trabalho de colaboradores e prestadores de serviços;

- a existência de insalubridade no ambiente de trabalho;

- não atendimentos a requisitos na prestação contas adequados;

- falta da gestão dos tributos e da cobrança de inadimplentes;

- dentre outros.

São localizadas pela Auditoria, Previsões Orçamentárias que contemplam repetições de serviços de um ano para outro e não leva em consideração o modelo de gestão do empreendimento, e consequentemente suas necessidades, com achados de gastos corretivos, devido à sua falta de previsão e planejamento para as manutenções preventivas.

A Auditoria Contábil não analisa as especificidades de cada evidência acima, isso cabe a cada especialista devidamente habilitado; o que nos cabe é a verificação da composição financeira, se os aspectos contábeis na contratação foram salvaguardados, a nível de classificação do Demonstrativo de Receitas e Despesas do Condomínios, de gestão de tributos e em alguns casos, são localizadas ausências de composições de valores que deveriam estar no orçamento.

Não estamos aqui indo contrariamente ao “senso comum” de que as coisas estão evoluindo na gestão condominial, mas a falta de propósito em detrimento do somente fazer e prestar o serviço tem nos feito refletir, do por que, na medida em que temos mais profissionais, mais empresas, mais informações, como justificar as evidências das ocorrências graves em condomínios? E como fica a valorização de um prédio, de um apartamento, de um conjunto de casas que tiveram acidentes ou estão com a fachada, portaria em condições ruins?

Além disso, vemos edificações endividadas, com ações trabalhistas, por falta de Compliance nessa área e que o número de unidades não habitadas tem em algumas auditorias, correlacionado esse cenário a índices de maior inadimplência.

Itens que também podem ser analisados pelos Gestores dizem respeito a algumas dificuldades de determinados imóveis que apresentam baixos ou nenhum investimento em segurança (cancelas, portões), problemas com pinturas, pastilhamentos, que já serão perceptíveis pelos interessados em comprar um imóvel quando da visita à edificação.

Essas análises são pertinentes e os gestores de condomínios devem atentar para o aumento dos questionamentos de interessados para a compra ou aluguel. Perguntas sobre a saúde financeira do empreendimento, já são cada vez mais comuns como:

- qual valor do condomínio?

- quando ocorreu o último aumento da quota condominial? Qual foi o percentual?

- existe cobrança de quota extra? Para qual finalidade?

- quanto está sendo gasto com reformas?

- quanto custa a manutenção mensal?

- existe passivo trabalhista de colaborador?

- o condomínio é réu em alguma ação judicial?

- existem débitos referentes a impostos e contribuições?

- quanto se investe em segurança?

- já foi penhorada alguma área da edificação?

 

Indagações como essas refletem a preocupação das pessoas em não serem surpreendidas em relação ao valor da quota de condomínio ou a instituição de uma quota extraordinária que interfira, inclusive, nas suas finanças pessoais.

Na compra de um imóvel, informações do vendedor e do corretor de imóveis sobre a estimativa da quota de condomínio são de fundamental importância para a aquisição do comprador, que ao adquirir um imóvel financiado, deverá compor a sua programação de investimentos e gastos com:

- o valor do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis);

- o pagamento de comissão ao corretor de imóveis;

- a estimativa da quota condominial mensal;

- o fundo de reserva sobre o valor da quota condominial;

- o valor do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);

- o valor mensal do financiamento.

 

É notório que, o comprador não deseja que a falta de planejamento sobre a composição desses valores impacte suas finanças e adquirindo um imóvel usado, não deseja que o mesmo, tenha reduções, desvalorizações, por isso cabe ao gestor de condomínios, todo cuidado para a composição da Previsão Orçamentária da edificação, tendo a Auditoria Contábil, principalmente a preventiva mensal sido, uma grande aliada nas recomendações de gestão.

 

 

Por Michele Lordêlo

 

 

Michele Lordêlo é contadora, atua com Auditorias para Condomínios desde 2004, Doutora em Educação, Coordenadora da Comissão do CRC-BA de Contabilidade, Auditoria e Gestão Condominial, Professora do Curso de MBA em Gestão Condominial da Faculdade 2 de Julho, Colunista da Revista Direcional Condomínios (SP), Colunista e Consultora do Cadê o Síndico (BA) - Revista e Rádio Metrópole, Colunista do Condomínio em Foco (SP), Contribui com matérias para o Secovi-Ba, Revista Só Aqui Condomínios (SC), Escreveu o eBook “Seu Condomínio Valorizado: um guia de auditoria, compliance e governança. Criadora do Programa Capacitar na Prática para Gestores Condominiais, que engloba cursos livres online, Apresentadora do Conversa com Síndicos, gravado ao vivo na TV Aratu/Aratu Online, Conferencista e Palestrante em todo o Brasil.