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Tipos condominiais previstos no Direito Civil Brasileiro

 

O termo “condomínio” traduz a ideia de propriedade comunitária. Segundo
Plácido e Silva, pode ser definido como a “palavra formada da preposição com e
do substantivo domínio, do latim dominium (direito de propriedade), assinala a
circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa”. SILVA,
De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 31º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p.
526.
Se a sua raiz diz respeito a propriedade em comum, sua aplicação prática em
nosso direito deu origem a diferentes institutos jurídicos, com concepções e
finalidades diversas, bem com base normativa própria.
Com efeito, quando se usa a palavra “condomínio” há que se ter cuidado pois o
vocábulo se presta a representar variadas figuras jurídicas.
No Código Civil é possível notar diferentes tipos de condomínio: os arts. 1.314 a
1.330 do tratam do condomínio geral ou tradicional e os arts. 1.331 a 1.358
regem o condomínio edilício, sendo o art. 1.348-A específico sobre o
condomínio de lotes, figura que também encontra sustentação nos arts. 2º, §
7º, e 4º, § 4º, ambos da Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).
Mais recentemente houve o acréscimo dos arts. 1.358-B a 1.358-U no Código
Civil, por força da Lei nº 13.777/18, cuidando do condomínio em
multipropriedade.
O condomínio geral, vale observar, é dividido em voluntário (arts. 1.314 a 1.326)
e necessário (arts. 1.327 a 1.330). A figura do compáscuo, prevista no art. 646
do Código Civil de 1916, não foi repetida no diploma atualmente em vigor. Sob
o nome “condomínio voluntário” albergam-se situações originadas de ajuste
contratual (condomínio voluntário propriamente) e da sucessão hereditária. Por
sua vez, o condomínio necessário ou forçado reúne as situações em que o
condomínio é criado como decorrência do direito de vizinhança, sem a vontade
dos condôminos envolvidos. Trata-se do condomínio por meação de paredes,
cercas, muros e valas.
Após reger o condomínio geral, o Código Civil passa a tratar do condomínio
edilício (arts. 1.331 a 1.358), instituto que, segundo alguns, ainda continua a
receber influxos dos arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591/64.
Além da classificação condominial acima apresentada, oriunda do Código Civil, o
Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) veicula o “condomínio especial”,
decorrente de usucapião coletivo de núcleos urbanos informais no seu art. 10 e
a “Lei da Regularização Fundiária Urbana – REURB” (Lei nº 13.465/17) traz a
figura do “condomínio urbano simples” nos arts. 61 a 63.
Ainda que não sejam figuras propriamente condominiais, o direito real de laje
(arts. 1.225, XIII e 1.510-A a 1.510-E do Código Civil) e o loteamento de acesso
controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 e arts. 248, § 4º, e 252, parágrafo
único, ambos do Código de Processo Civil) acabam por sofrer influência das
práticas aplicáveis ao condomínio edilício.
Portanto, de modo breve, são as figuras acima catalogadas as hipóteses que
ilustram a flexibilidade do instituto do condomínio, bem como a sua
importância nos âmbitos jurídico, econômico e social.
 
Autor: João Paulo Rossi Paschoal. Advogado e Professor Universitário.